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低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目 #F2960

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发表于 2020-9-18 06:01:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

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低首付高杠杆无月供节税骨折笋14%的淘金项目 #F2960

前文《14%的淘金项目》,介绍我们在贵阳花果园拿到了“铺王”项目。
容积率9.1的超密社群,底楼街商清仓七折,超笋。

就在水库摩拳擦掌,准备大干一场时,唐主任又说了……


一)预售证

唐主任慢悠悠又说了一句话。一句话,哥哥坐回了太师椅。
唐主任搂着身子,给俺敲击小腿。“客官,您看怎样处理”。

唐主任说,“没预售证”。

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What!WTF
啥意思啊。没“预售证”不是没有产证。

唐主任继续解释;
“产权是非常干净的。整个花果园2200幢楼,都是我们企业一家建设的”。
“产权是没有争议的,迟早都可以办产证的”。

“但是前期,呃,因为某些工作失误”。
“抵押证做得大了一点。大产证整体抵押,大产证整体解押,才可以办单独预售证”。

“抵押证了一点,那是有多大呢”。
“咳,几千套吧”



(一个街区一张抵押证)

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金牌小密探堤堤在旁边插言说,“不止呢,据说三千套打包里面,还有‘违建’”。
“如果解抵押的话,得先把‘违建’部分处理清楚”。
“或者补交地价,转为正式建筑”“或者拆除整改”“全要政府批文”。
“整个流程走下来,没有5~7年都办不完”。


“哪有哪有,我们刚有一批业主办完了。顺利网签,等着拿产证呢。HLC还是很负责的”。唐主任陪笑着说。
“那批业主哪一年的”
“2012年”。

俺缩到红木椅里,深深吸了一口气,

“唐主任,你这个项目,全中国除了水库,没有人卖得动”。

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二)胜负手

从理论上来说,这一类的项目,属于“小药单”。
水库从来不在乎药单。我们要求的是“回报,回报,回报”!风险回报合理。


从风险回报而言,目前没有“预售证”,就导致了以下问题:
1)风险溢价。客户必然要求更高的“风险回报”。原有7%难以覆盖,需要更多报酬。
2)财务杠杆。没有预售证,就不能办“银行贷款”。而杠杆,是水库人最在乎指标之一。
3)敞口风险。支付的资金越多,风险越大。只付一个定金,这事还可以玩玩。


我想了很久很久,最终给出一个方案。

“水库只付40%首付,拿100%租金”

“剩下的,剩下的先不付了”。

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好比一套1000W的商铺,月租7W元。承租方是H超市。
水库付400W;
能网签办证那天,再付尾款600W.


这样“一石数鸟”的方法,巧妙地达成了多种“战略目标”。

1)你只付了40%的资金,就规避了“产权风险”

你说项目没有“预售证”,项目有风险,这话不假。
有风险的情况下,你还付八九成,危险就非常大了。

但是你只付了40%,探了个头,“风险可控”。

避免了高风险高成本资金阶段


2)达到了“高杠杆”

水库中人,对“杠杆”都有谜之依恋。

上次我嘲笑蓝色水库,说有二个项目:
a)首付500w,贷款500w,每个月付月供。
B)首付500w,不用供楼。
请问,哪个杠杆更高。

显然,b方案的项目,杠杆更高啊。

我们现在的“水库方案”。用400w的资金,拿到1000w的商铺。
本身就已经有250%的杠杆。

而且这个杠杆,你不用付利息,不用付6%的高额利息。
也不用付月供
。月供对现金流的侵蚀,也是非常严重的。

这才是完美杠杆啊!

zm凑上来问,“老板,一定会有粉丝提问”。
“这400w能不能再借杠杆,例如付160w,银行贷240w”。
我用怜悯智障的眼神,在他额头贴了一张纸条。大大的“滚”字。


3)其三,水库有了“卖点”

7%的商铺,虽然也很诱人,算是优质项目。但最多只能打★★★
其优质程度,不足以吸引全国各地的客户,专程飞过来,关注“水库战役”。


但是,如果回报率再翻一倍,就很可怕了。
按照40%首付的话,收100%的租金,相当于再翻2.5倍。

7% * 2.5 = 17.5%
绝大多数商铺,可以达到17~18%的租金回报率。最高的甚至可以超过20%

投400w,每个月7w房租。

这么多年,水库保持着一个金字招牌,“水库出品,必属精品”。
我们总要找一些震撼人心的东西,才能让市场记住水库,让粉丝记住水库。


4)其四,完成了资金的衔接

有人问,我400W买了一千万的商铺。等到KFS产证办好了,问我要钱,我拿不出怎么办。
典型的标准“水库垃圾粉”。

但是你想,等哪一天“可以网签”了。就意味着“可以办银行贷款”。
到时候你申请50%按揭。
或者产证下来,再做抵押。

有了证书,你的资金就衔接上了。
虽然“房租”没以前多了。但商铺办了证,风险降低,它是肯定会升值的
升值部分,又弥补了补款的遗憾。



5)其五,节税

这么多年,妨碍“商铺投资”最大的障碍是什么。是“土地增值税”LVAT。

你一套1000W的铺,涨到2500W。
光税就要交七八百万。因此完全不能指望“升值”操作。


但是我们这个项目,非常特殊。你实际只付了400W首付,拿了一千万的货。

400W-->1000W,如果你按照1000W的价格,转让出去,你一分钱税也不用交

我们预留了250%的涨价空间。在这个幅度内,你一分税也不用交。

我本来就是1000W买进,1000W卖出,平进平出,哪需要交什么税。

鬼知道你实际只付了400w
租金的内生增长,或者债务转让,可以把尾款窟窿填平。


低首付
高杠杆
不用付利息,不用付月供
预留节税空间

花果园的商铺本身在涨,你又预留了250%的杠杆空间。
几年之后,就是400W变2000W的故事了。

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三)现金流

唐主任闭目沉思了很久,“你这个40%首付,拿100%租金,等办产证”的思路非常诱人。

“但是太丧权辱国了,我怕公司毁人不倦”。
“更何况,公司主旨是‘回笼现金流’。你现在只付40%,达不到回笼资金的要求嘛”。

俺心里骂了一句粗口,“这项目,全中国除了水库,没人卖得动”。
谦笑着蹲下来,给唐主任捏捏肩膀。

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“商业谈判嘛,讲究的是利益交换”。
“我再退一步,再进一步。求同存异,寻找双方利益的交换点”。

水库退一步是
7%的租金可以不拿走,现金留给KFS,冲抵“房款”。
水库粉关心的是“回报”,而不是现金流。这点是我们可以让步的。

水库进一步是
三年后,2023年9月免费提供一次“更名”机会(你懂的)。



更深层次的算计是:
付40%,拿100%租金,看似KFS损失。
但KFS直接出租,属于“租赁性收入”,要交30%的税。
个人业主来出租,目前没有税。交上来算“购房款”,也没有税。

六七年以后,首付+租金,接近房价80~90%
差不多这个时候办证,也不用追交尾款。

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唐主任深深吸了一口气,“出于对公司负责的态度,我一定会尽快办出预售证。尽快解除大抵押”。
“可能明年就网签了,请问你怕不怕”。

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“哈、哈、哈”。
哥哥仰天大笑三声。

“这件事,我倒不介意和你赌一把了”。
“HLC到底多久可以办出预售证,大企业和政府的扯皮效率如何,你很有信心,我也很有信心”。

咱们不妨对赌一把。
早办出证,租金回报降到7%,但是安全风险降低。
晚办出证,租金回报14~20%,适合进取型投资者。


反正水库中人,都有自己的想法。我们把“事实/风险”全都给你披露清楚。你自己抉择。
宏立城大约有二十几个抵押证,各个片区的解押难度不同。这份表格我也是有的。
到时候可以发给客户,客户自己抉择,淘金不同风险。




四)总裁办

合同递交到了总裁那里,总裁掩面不肯签字。总裁踢给了法务,法务踢给了财务,财务踢给了销售,销售踢给了总裁。
兜兜转转十八天,总之谁都不肯签字。

都觉得太“丧权辱国”了。给水库的条款太优惠了。
“付40%拿铺子走,闻所未闻”。
“60%的产权,完全不收利息,太亏了”。


dT>0,交易产生财富。
搭构出这么八面玲珑的结构,我很满意。简直有解出奥数大题的快感。

最终总裁批出来的版本,是这样的
1000W以上 首付40% 出预售证,尾款60%
500~1000W 首付45% 出预售证,尾款55%
500W以内 首付50% 出预售证,尾款50%


租金不可取走。交给KFS托管账户。尾款结算。
客户可以自己管理租客,包括租金和租期(包括二房东差价的处理,你懂的)

每一套商铺,解抵押的时间都不同。水库会提供咨询参考。
业主自己权衡风险。

淘金,淘金,淘金

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yevon_ou@163.com,2020年9月3日午)



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