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14%的淘金战役 #F2930

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发表于 2020-9-15 06:00:09 | 显示全部楼层 |阅读模式

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14%的淘金战役 #F2930

整个项目,足足谈判了18天,昨晚亥时终于签下来了。
KFS手在发抖,水库特殊条款,实在是太优惠了
故事很长,把逻辑讲清楚,需要(上)(下)二篇。


各位,水库最近接到了一个激动人心的超笋单子。按内部评分,可以到★★★★。

项目的构思,非常巧妙。堪称玲珑手。



一)爸爸

众所周知,2020年是上半年抗疫,下半年抗洪灾,全年抗穷。

经济不景气的时候,对“投资者”往往是一个好年份。
因为你可以“趁机”抄底很多好资产。灾后救市一放水,资产又暴涨。

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在之前的六月,七月,水库集中精力做“贵阳”项目。
尤其做贵安新区,宏立城的时代项目。

时代项目,土地成本350万元/亩,折合楼面价2616元/平米。
土建+精装地暖=3500元。
KFS卖你仅仅卖5500元。算上税费等成本,卖一平米亏1200元。


为什么KFS要亏本卖,为什么做“地产商”居然还能做到亏钱。
因为受“疫情”影响,KFS急着要回笼资金。被迫以价换量

这一类的“笋盘”,是水库系最喜欢的。水库系从来不在乎小小药单、麻烦。
关键是要便宜,便宜,便宜。能赚钱,能赚钱,能赚钱

而且“时代城市花园”项目,40%的股东是贵安区政府(管委会)。
这种项目又不可能烂尾的。信誉安全。



可惜,“时代城”项目,经我们卖了二轮,目前“尾货”资源不多了。
不是不卖,是没货了。
考虑后期追加一些洋房,但价格贵10%。

房子在找主人,投资者也在寻觅好房子
有没有更多的靓货,更多笋房源?

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众所周知,宏立城的招牌是“花果园”项目,宇宙第一大盘,合计20万套。体量上海康城的二十倍。


花果园的实际容积率,高达9。
花果园以8%的居住人口,创造了全市25%的零售消费。

花果园的商铺,被誉为“铺中之王”,铺中之榴莲。
花果园购物中心,贵阳街,售价都在100000元/㎡以上。抢光售罄。

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前二天我和TM主任喝茶,聊起“宏立城没货源了”,真想帮忙多卖几套啊。
唐主任说,“商铺接不接”。
水库毫不犹豫地说,“商铺不接”。

商铺不接
商铺不接
商铺不接


水库系是有节操的。绝不会为了一点佣金,去推销“分割商铺”。商场的最里层,到后来统统死铺死翘。
套死了粉丝,辜负了信任。


唐主任接着说,“全部都是街铺”。纯街铺,靠大马路的。
纯街铺
纯街铺
纯街铺

水库是有节操的,不接不接还是不接。


唐主任继续说,全部都是带租约的。全部都是老铺,正常经营了5~10年以上。
全是活铺
全是活铺
全是老铺

你让我说什么呢。水库系是有节操的。

“老铺”我也不接。因为“投资”最核心的环节,是“价格”。
老铺虽好,采蝶轩丝芙兰喜茶黄焖鸡米饭,100000元/㎡的贵阳铺,我也没有兴趣。哪怕你容积率9.0
我们还是专心做五千六的房产,住宅保险。

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唐主任抛出了最后的杀手锏。
单价14000元/平米。
扑通,哥哥从椅子上摔了下来。

市场价30000~100000/㎡

唐主任不慌不忙喝了一口茶,又补了一句:
14000的基础上,再打七折,街铺


大圣留步!唐主任低头一看,哥哥趴在地板上,抱着他的椅子腿,声泪俱下地喊爸爸。

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二)项目

项目目前是这样的。

花果园是全贵阳,乃至全中国,人口密度最大的地方。
在1.4平方公里内,造了2000幢楼,住了45万人口。

人口密度300000人/平方公里。
对比之下,上海市中心黄浦区,人口密度40000人/平方公里。花果园是南京路的八倍。

这对于“生态宜居”来说,虽然是一场灾难。
但对于商铺,夜宵,水果店,便利店来说,却是不折不扣的天堂
全世界唯一能与之相比的,可能只有香港。


在这2000幢楼楼下,一共有约四万间商铺。
其中,已经卖出了三万八千套。每平米售价30000~100000元/㎡不等。
现在清仓只卖一万多,我们都震惊了。
“唐主任”嘴上说得好听,但他说的项目,却属于“尾铺”。

开盘已经开了N次,卖铺已经卖了七八年。是尾盘中的尾盘,彻底的鸡头鸡脚

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目前的“疫情”打击,宏立城资金困难。因此盘点清理库存,搜出来一大堆的“商铺”存货。杂七杂八堆成一垛。

老板也不在乎“账面值”了。只要你们尽快“变现”。
别管账面上十几亿的资产,帮我拿二三亿的现金回来,都可以。


既然是“清仓甩卖”,KFS可以打一个很深的折扣。您几百亿的身家,也不在乎这一二亿的折让。
而“水库系”闻腐而动。水库系向来是只关心“笋盘”,不在乎项目颜值的。

不管你大大小小的麻烦,只要价格足够便宜,便宜到突破阈值,我们就可以做。
投资是只看“求财”的。
不要爱上你的房子。

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贵阳的商铺,本身租金就很贵。花果园又是“铺中之王”。

50万元铺子,租金可以到3000元。
500万的铺子,租金可以到30000。

营业可以一直做到晚上20:00~21:00,整个小区广场舞大妈锣鼓喧天。

餐饮类铺,甚至营业到晚上3:00~4:00am,全天有21个小时“赚钱时间”。


目前,上海北京等地的“夜生活”,都快被城管摧毁完蛋了。
晚上21:00走在路上,一个鬼影不见,酒吧街萎缩到新天地一隅。

南方青春活力,让人热泪盈眶。

水库精挑了一下,把十二亿货值中,“带租约”的整理了出来。

这些铺,目前由物业资产公司在运营。全部都是有“真实租金”可以收的。

花溪酸辣粉,驴肉炉火烧。
你说它Low也可以。但这的的确确是“人间烟火气”。楼上三十几层,几十万人居住,就是永不停歇的需求。


按照租约“原价”,这些老铺就有5~8%的租金回报。
算上打折之后,租金可以飙至6~10%。
真实租金,真实租金,不是“售后包租”啊老铁。
充分的安全边际,折价资产笋盘。

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这次宏立城的“资产包”,一共有2089套货源。

分散在1.4平方公里,2000幢楼的底商。

由于“刚刚”拿到这个单子,我们时间非常紧迫。匆忙发出了《召集令》。
而且商铺产品的特性,它几乎是“一铺一议”的。

水库贵阳,发动所有的团队。日夜不停地扫街。忙了整整一周。
目前仅仅可以做到,把所有的“信息”输入资料库。

例如,给每一套房源,配一组照片,数据库可查。
写上一百字备注。
对每一套房源,业务员能提供基本的介绍。

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但是,因为“时间所限”,我们没有办法,对1.4平方公里,2000套商铺,提供“综合全面”的分析。
我自己都不知道,哪一套最好。

我们把这个计划,称为“沙里淘金”计划。
希望各位飞到贵阳来,亲眼实地见一下花果园。吃一碗螺蛳粉,跳一场广场舞。
亲身体验一下,九点半的夜市。秒杀上海十几倍。



一个人每一天看房的极限,大概是15套。
各位竭尽全力,实地看铺,也不可能超过100套。
而我们的总量是2089套,只能开小地图。

这注定是一场“淘金”之旅。
“数据分析+实地看房+运气捡漏”三重奏。

我们可以给你整理好的excel,你也可以按图索骥。
但你最终可以发多少财,是完全看运气和眼光的。


彩蛋:据内部不负责任人士透露,因为咳咳咳咳种种“你懂的”不可说的原因,目前的租金管理,是只会低不会高的。管不过来。

例如一间商铺,系统中显示租金是70元/平米/月。
但这是大房东的价格。员工偷偷转租出去,二手房实际租金是120元/平米/月。

类似“租金增高”案例颇为普遍。如果买中此类彩蛋,租金可以再飙半倍。




三)灾难

水库向来擅长写文案。

超高容积率+清仓甩卖+街铺带租约+价格一万多,听到KFS“真打折”,很多小伙伴卷起袖子,已经恨不得买机票了。


且慢,且慢,故事还没有讲完呢。
我们开局,不是说“极其巧妙”的玲珑局么。

因为,当我们激情澎湃,血压升高,准备大干一场时。
唐主任慢悠悠又说了一句话…………
高能预紧,不要买,不要买,不要买……

这句话,把哥哥从地板上,唰~弹回了红木椅。
整个项目,要彻底拆散了重改。
才有了后续的“技术处理”,租金回报进一步翻倍,7-->14%。

具体是什么话,玲珑局是什么,权衡与破解。
我们下一篇,明天再讲。


yevon_ou@163.com,2020年8月19日晚)




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