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房价与股价的四大区别

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发表于 2018-12-27 12:37:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
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房价与股价的四大区别

听到过不少人对房价的种种疑惑,更多的是误解,感觉非常有必要对房地产市场的关键问题-----房价,结合股市中的关键,即股价之区别,谈谈自己的观点,相信自己的观点可以纠正一些人的错误观点:

1、股价是统一的,房价是有差异的。
    全世界所有股市中的股价,不管是股市的指数,还是单个股票的价格,都是统一的。某一时间点上的成交价,只有一个价格。比如某个交易日十点钟,A股招商银行(600036)的成交价是19元,成交量是100万股,则绝大多数卖出的人,都以19元的价格卖出,而绝大多数买进的人,都以19元的价格买入。同时根据连续竞价的交易规则,所有以低于19元价格卖出的人全部得以卖出,所有以高于19元价格买进的人,都得以全部买进。
    道理很简单,所有的投资者买卖的招商银行,是同一家公司,所有的股份其代表的权利义务是一样的,每一股拥有相同的每股净资产和每股收益、每股未分配利润、每股公积金和每股现金流。所以招商银行股票的价格具有唯一性,并且是全国性的,全国同一时间只有一个成交价格。

  而房价却是千差万别。不同的城市,房价显然大不一样;相同的城市,不同的区域,房价也不一样;相同城市的相同区域,不同的楼盘,房价还不一样;同一楼盘的房子,楼层不同、朝向不同、房型不同、装修程度不同、得房率不同,价格都是不一样的;即使是同一楼盘,相同楼层、朝向、房型、面积、装修情况也完全不一样的,买卖双方谈判的过程中情况有所不同,则最终的成交价可能也大不相同。比如一套房子买进五年,卖出不必交营业税和个人所得税,则成交价可能低于五年内卖出的二手房。通过中介成交和未通过中介成交,价格也是不一样的。
  
  由于股价和房价的这种差异,则股价是可以相信的,不用怀疑的,以高于当时成交价10%的价格买进,是愚蠢透顶的。而房价,只是一个参考,不同房子间的巨大差距,使得以比较相近的房价90%的价格买进,是完全有可能的。
  
  2、股价是透明的,房价是不透明的。
  股市中股票的价格可以非常明白地在交易软件和相关网站上显示出来,一只股票的发行价、每股净资产等财务指标、公司分红历史、公司所在地、公司主营业务都会有公告,可以方便地查询得到,而且还有众多的证券公司、基金公司等机构的分析报告、评级等。并且一只股票从上市后每一天的最高价、最低价、开盘价、收盘价,都以K线图的形式保存下来,打开日K线图,可以一目了然地看到,并且可以看到每天的成交量。具体到某一交易日,每一笔交易的成交价和成交量,都可以方便地得到,简直比在网上搜索荡妇的半裸照片还容易得多。
  所以想知道一只股票的价格,是非常容易的,还可以根据成交量及一些技术分析理论预测它的价格走势。投资股票实在是太有趣了。
  
  而房价,几乎就是不透明的。差不多所有的人,都是雾里看花。
  买房的人,只能看到挂牌价格,你不大可能知道同一楼盘其他房子的成交价,更不大可能知道卖家当初的买入价,同时,对于房子的造价成本,所用材料的质量,也是不知道的。一直有一种呼声,要求开发商公布房价成本。大开发商任志强认为这种信息好比开发商老婆的胸部,是不能公布的。不过老任忘了讲,如果开发商是女的,那么这个房价成本的信息,相当于开发商老公的什么东西的信息。不过本人对公开房价成本也并不热心,一是五年内是绝不会买房的;二是房地产市是暴利除非是瞎子加聋子才不知道;三是就算开发商公布了,也多半是坟地里烧报纸------糊弄鬼,开发商说自己亏损恐怕并不令人惊奇。现在开发商、影视明星、老板、政府官员,都有声音说他们是弱势群体。中国这地方,没有听不到的奇异说法,只有想不到的奇异言论。
  有少数城市在网上统一公布了全市住房成交价、成交量的信息,但大多城市是不公布的。于是我就觉得很奇怪,有些人凭什么判断,就发神经一样告诉我房价又涨了?一些报纸上说房价涨了,难道报纸的一些记者是如来佛,可以真实地知道每一笔房屋交易的信息?而每一笔交易情况并没有法律的强制性规定要求对外公布。事实上有些交易为逃税,于是降低成交价。有些楼盘做虚假交易,把均价抬高,再悄悄把交易撤销。更不能因为一两个楼盘,一两套房子的成交,就判断房价涨了或跌了。并且我想,永远听不到房产中介的人说:房价跌了。卖房人也永远不可能对买房人说:我的房子要降价卖了。王婆卖瓜只会自卖自夸。而政府官员只会说“本地区房价没有泡沫”、“房价将保持稳定”、“房价稳中有升”,你不要打算听到政府官员说房价要跌的说法。地方政府卖地收入巨大,房价跌了,地就卖不了高价,没有卖地收入的提高,政府官员的待遇会怎么样?
  另外这里提出一个问题,请大家思考:房价涨幅回落到底是什么意思?房价同比上涨或下跌,与房价环比上涨或下跌,有何区别?
     
  同时,政府统计的数据我看也是不可信的。以下是2006年一段报道的摘录:
  “据北京市建委的统计数字,今年1至3月份,全市商品住宅期房单月价格分别为每平方米6687元、6957元和7046元,同比上涨14.8%;但此后统计部门发布的数据却显示,北京一季度全市商品住宅期房价格同比上涨7.6%。
  6月,国家发改委、国家统计局公布5月份70个大中城市房屋销售价格指数表,广州5月份新建商品住房销售价格与去年同期相比上涨9.7%,比4月份上涨1.9%。之后,广州市国土房管局公布了趋势相反的数字:5月份广州10区商品房成交均价为6097元/平方米,比4月份下降了2.5%。”
  
  看看,统计数据之间都打架,你相信谁的?
  
  所以,所有判断房价上涨或下跌的人,要注意到这一事实:房价涨跌是不透明的。如果有人问我招商银行的股价涨了还是跌了,我马上可以告诉他,而如果问我房价涨了还是跌了,我只能在房间里转200圈,越转越糊涂,还无法告诉别人,因为不想误导别人。最多只能告诉别人,某媒体如何如何说的,就好象韦小宝告诉康熙,据索额图讲,鳌拜家里抄家抄出多少银子,是人家索额图说的,不是我韦小宝讲的。
  
  3、股票的成交量是真实的,房价的成交量是不透明的。
  股票的成交量和股价一样,同样是一目了然的。还是真实的,哪怕是庄家想欺骗中小投资者做出来的成交量,也是真实成交的,是付出交易手续费和印花税的,是不可撤销的。
  而房子的成交还是不透明的。不少开发商会在楼盘开盘后不久马上说,基本已经卖光,只有少数几套房型不好,朝向不好的。一是让买房人着急,赶紧往火坑里跳,把不好卖的几套卖掉,另一方面让买房人以为这个楼盘很畅销,供不应求。个别城市网上公布楼盘的成交情况,可是大多城市是不公布的,同时公布的成交,有可能是虚假成交,是为了造势和抬价,以后会撤销,央视报道过上海发生的这种事,居然有个叫“A”的人买了房子。造价的手段太低级,应该向鹿鼎公韦小宝学习一下。
  商场如战场,开发商和买房人就是要斗智斗力。兵者,诡道也,开发商要是老老实实跟买房人讲自己房子的成交情况,就是傻瓜了。
     
  4、股票的需求是透明的,房子的需求是不透明的。
  股票在某交易日的每个日刻,有多少人以什么价格,要买或卖多少股,是透明的。比如招商银行,成交价假如19元,可以很清楚地看到在18.99、18.98、18.97、18.96、18.95的五个价格上,分别有多少手(每手100股)的买单,在19.01、19.02、19.03、19.04、19.05的五个价格上,分别有多少手的卖单。这是一目了然的,是全国所有的投资者都能看得到的。投资者如果想买,一般只要以稍高于当时成交价的价格就可以马上买进,而如果想省些成本,可以挂低几分的价格挂着,下跌到这个价格,就能买进。而卖股票的也是如此。
  
  可是房子的需求是不透明的。一个楼盘,买房人不知道有多少其他人在买入。不可能知道的。有个网友告诉我她一个同事发现看盘的人增加了。我反问:她知道中国有房托这个“新生事物”吗?知道如何鉴别房托吗?
  
  同样,房子的供应量还是不透明的。房产商和中介永远不会说房子供大于求的。“土地供应不足”传闻较多的北京,国土资源部介绍,北京2004年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地,比上年同期增长了92%;成交土地总面积437.71公顷,比上年同期增长了213%。北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。而上海,最近的报道说,未来两三年,上海房屋都是供大于求。记得2004年,上海新房供应量大概是2500万平方米,而当年,整个欧洲,这个国土和人口与整个中国相当的地方,新房供应量是多少呢?2000多万(具体的数据忘了),少于上海。
  不过我讲这些可能并没有什么用处,因为有些傻瓜不愿意去查房屋到底有多少供应量,而是宁愿愿意相信骗子开发商的谎言。
  
  这里希望聪明的中国人,开动脑筋,认真考虑房价的真实性,对自己的买房款负责,对自己的家人负责,对自己的未来负责。
  
  不久后,将推出判断中国房价应当下跌一半的文章,其实早就想写了,怕吓坏了一些人,不过现在想,先打个预防针也好




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