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购房需要知道的8件事情

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发表于 2018-11-16 10:35:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
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购房需要知道的8件事情

平时都跟多军聊天,很多基本知识都不会说。等到跟老同学聊天的时候才发现认识差距非常大。


另外,我最近经常刷抖音, 里面有很多讲房子知识的,比如怎么选贷款方案,怎么看房子质量,要查看什么证件等,但都是一些不太能落地的说法。
下面我列出8个小白应该注意的问题,说明其原理,并给出建议。
1, 贷到就是赚到?
买房自住是一种消费行为。跟你买产品一样,付费后享受到产品带给你的舒适和快乐。钱花出去了。
而贷款本质上是一种做空行为——用房子作为媒介做空法币。这跟在期货市场上做空大豆的原理是一样的: 你先借10吨大豆,然后按现在的价格卖出。半年后大豆价格下跌50%。你用50%的现金买回10吨大豆还给人家。自己赚50%。
贷款买房就是先借500万,然后按照现在的价格卖出货币,换成房子。半年后如果法币的价值跌了50%,你用现在的房子去换回一倍的法币。还了500万,手头还有500万。
因此如果你认为垄断的东西,比如法币的本质是贬值,那么就应该贷款买房,贷得越多越好。如果你认为,垄断行为会带来更好的体验,法币的价值会提高。那么就尽量少贷款。因为利息是你的成本。

2, 贷到款后是否要马上上车?
如果把时间跨度扩展到5-10年,那么可以说法币一定会大规模贬值的,这是由法币的垄断性决定的。但是如果观察的时间是1-3年,那么这个贬值不一定能在楼市中体现得到。

因为楼市有很强的波段性,大家都是一涨就冲进去,把今后几年的涨幅也透支完。
水库很多人会说:不买还涨,换成砖头怎么样都比持币好。这种观点长期是对的,但在1-3年的周期里面很可能会错得离谱。
所以一般建议找横盘3年左右的地区或城市投资,而不是找刚刚涨完的区域城市去投资。比如现在的重庆,年初刚刚涨完。现在过去就会有横盘1年的风险。

比如现在的深圳,15年底涨完后整体一直没有大涨。大家普遍看淡楼市,所以现在是深圳买房投资的黄金时间。
未来的6个月是北京,上海,深圳入手的黄金时间。广州需要等到明年底。
3, 哪些区域值得买?
买房要跟着人口来买。人口流入到哪里,哪里的需求就会旺盛,房产就会增值。放眼全国,一线城市和强二线城市每年都有大量的人口流入。不缺乏购买人群,房价会继续坚挺。
10年后中国5大城市应该是这样: 1,北京 2,上海 3,深圳 4,重庆 5,广州
选完城市要选区域,最好的区域是一边是建成区,一边是工地的。 你在建成区吃喝玩乐什么都有,都是现成的,不会被政府带入死城,或者成为开发区先烈。旁边的工地又可以看到未来的发展,建成后的价值会比老区要好得多。
拿我比较熟悉的深圳和广州来说。深圳符合这个特点的区域现在是宝安。宝中,碧海,西乡 甚至沙井松岗都有很成熟的建成区。 而相邻的前海,会展等又使得未来可期。
广州符合这个特点的区域是番禺万博板块。 万博中心在建设。周边生活配套已经建起来了。新造也会有大改变。华碧和雅居乐都是非常有潜力的楼盘。
4, 哪些产品值得买?
新手不要买硬伤盘。对楼盘的价值判断还没有形成前,不建议买带有硬伤的产品。户型不方正,电梯低楼层,铁路公路旁,朝北都不要考虑。正常的产品有笋的,不要一开始就学专业选手买鬼牌。
一般来说,中心区买大面积。大家置换需求会慢慢体现,价值会往大面积聚拢,大面积单价会反超小面积。远郊买小面积,小面积上车盘容易上车,是很多外来人员的选择。
远郊大面积是专业选手买的,小白不要去碰。远郊大面积是搏那个区域很快会变成区域中心,开始价值凝聚。或是用来杠杆来倒拿钱的工具。

产品以后的趋势:面积越大越贵。电梯楼的楼层越高越贵。露台私密性越值钱,顶楼露台远远好过一楼花园或低楼层露台。
反正新手只买一种盘就对了——大新好。上述的有潜力的板块,次新,100平以上,小区环境还可以。
5, 买房时中介如何把控?
除非是在那种短暂的大涨时期,那个时期你不用想任何问题,下定了就是成功。其他都是横盘时期。也就是说你有充分的时间跟业主磨价格。
不要听中介那些有人在谈,马上要涨的话。自己跟几个盘,观察他们的出货时间。你会发现卖房子不容易,横盘的时候很久才卖出一套。
上兔博士APP查一下近一年实际成交的房价。如果不想付费,加楼主微信:TinRand,发个红包。我帮你查房价。全国每个小区的最新成交价都可以查,我查过几个小区,数据基本准确。致自己知彼才能百战不殆。

比如深圳的中粮鸿云小区:

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发现问题了吗? 8.8号才成交了700万的,20号能成交652万。这才是真正的笋盘。我朋友操作的,在你眼皮底下买笋。
看中的盘,让中介去磨价格。根据兔博士的实际房价,结合楼盘实际情况给个8-9折就可以慢慢磨了。跟中介说谈成除了中介费外额外给1%的好处费。这样有助于把中介拉到你这边。否则业主给中介好处费后,中介会处处帮业主,你很难谈价格。
6, 买房时风险如何把控?
签合同前要查册,看看房子有没有被查封。最好让业主打一份征信来看看有没有很多逾期等问题。如果业主不配合,说明业主比较难搞,继续交易以后的问题会很多,可以考虑换一个房子。
如果房子负债过高 超过5成。定金不要超过5%。负债超过7成,定金不给业主,放在中介那里保管。以防业主房子被查封,定金拿不回来。
如果涉及资金监管,一定是签出证后才解封资金的合同,以免出证途中房子被查封。
一定要签主体变更协议。这样多一个后路,自己买不下来还可以转给朋友。
合同上的交易时间最好写3个月以上。可以说社保没有办好,可以说筹钱需要时间。6个月以上属于比较理想的。
7, 如何讲价?
讲价的核心有两个,一是建立中介信任网络,控制并获得一手信息。二是解决业主资金需求,帮业主理清思路,进一步帮业主做理财规划。
同时能做好这两个事情的投资客凤毛麟角。这里不展开介绍。
说一下一般砍价的方法,首先需要了解业主情况,知己知彼是必须的,了解他为什么要卖房子。多久钱要到位,如果不到位业主有什么后路。如果中介没有能够把这些东西告诉你,你可以请朋友过去先讲一次价,同时把这些问题都问清楚。
一来你可以知道业主的资金需求时间,二来可以知道心理底价。讲价一般到最后想买了,才给业主开个价。否则一直不要开价。让业主心理悬着。你也有更大的回旋余地。
8, 报团取暖
小白切记盲目下定,找多军朋友参谋。在很多科技都是在不断交流中发现的。而且你可以找到肉测了这些洞的人,从而更稳妥地去操作。
举几个例子
一,父母的房子,办理抵押。可以先息后本或者是孩子做共借人贷款30年。负债上父母征信。这样孩子以后还可以继续贷款。
二,深圳是一个几乎不限购的城市,可以通过结婚来破限购,深圳允许单签。具体就是外地户口去买房,办理贷款后,通过结离婚破限购。
三,广州哪个贷款中介最靠谱? 深圳哪个贷款中介最靠谱?
四,广州哪个管家公司最靠谱?深圳的管家公司与笋盘公司有什么区别? 推荐谁?
五,重庆,广州,深圳的硬过渠道有哪些?
六,信用卡,不会办理,有没有帮忙办理以及代刷的渠道?
七,如何获得低成本资金,如果打滚? 如何发展房票?
八,有闲置资金,买房前怎么安放才最安全?
原创:天然


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