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水库论坛欧神文集(炒楼卷)

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发表于 2018-9-4 11:09:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
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房价为什么升得那么快?

房地产本身是会折旧的,每年1%。越旧越不值钱。中国的房价上升主要由三个因素造成:

1,我国货币+24%,实物+9%,通胀+14%。也就是说滥发纸币的速度远远超过实物。房地产对冲的是滥发的纸币。

2,每年1%的城市化速度,大量的农村人口涌入城市,造成对住房的刚需。

3,政府的宏观调控,限制供地等措施,让开发商赚不到钱,无动力去盖房,导致一手房源稀缺。同时高额的交易税费让房东不愿意卖房,导致二手房源稀缺。因为稀缺所以暴涨。

炒楼是降低房价的

炒楼客本质上是把住宅作为商品交易的商人。而商人通过贸易和流通,降低了制造成本,是巨大财富的制造者。

炒楼客让房价更快地回归到合理价格。当价格跌破合理价值,他们买入,让开发商和房东不至于损失太大。当房价上涨时,他们大量抛出,供货量增加,价格也就下来了。对谁都有好处。

其实房产里大约95%以上的交易都是卖家A直接卖给买家B,并不通过炒家之手。但有些情况下A和B无法达成交易,比如:A找不到B;A急售;B未来前途无量,但目前还在农村等等情况。这时职业炒家C的介入,不仅能使A及时得到想要的资金,而且也为B留住了日后理想的相对最便宜的房子。

因为人口迁徙是一个缓慢的过程,最终消费者B不会马上出现。如果有炒家C存在,可以从开发商买下房子等待B的出现。这样就加速了开发商资金运转,间接促进了房源的供给。供给一大,房价就降下来了。

房子的价值

一个新小区要5.5W,而附近的类似二手旧楼卖3W。分析一下差异:他们的基础盘其实差不多,但2.5W的溢价是由于精装修,品牌溢价,绿化会所以及初房情结。

一间房子不是所有的因数都能升值的,只有一部分因数能升值,其中“装修”是最不保值的,而且装修的实际成本只有四分之一。第二不保值的是品牌。地段,结构,楼层这些才是决定房子价值的东西。

阶层的上升

财富每增加三倍,人的气质,行为,交友圈都会发生根本变化。A5对应1万总资产,A6对应10万,A7对应100万,A8对应1000万,A9对应一亿。A阶层眼里“天大的事”,到了B阶层眼里“那都不算事”。这样A和B就很难交流,三观会发生很大冲突。比如老太太费心收集旧瓶子,而你恨不得把它们全部扔掉。

财富是一条漫长的阶梯,往往需要几代人的积累。欧洲一些家庭通常需要几百年,才能积出一个家庭的底蕴。对于一个屌丝来说,如果他出生时是A5,他几乎没有希望爬到A9,到A8就很厉害了,具体来说就是搬离县城落后上海。对于他的孩子,站在A8的基础上,勤奋努力奋斗,也许可以A9。

财富天花板

从内陆小地方出来的,大学毕业后大概是A5阶层,如果他的落脚地选在了北上深广,不是太笨也不是太懒惰,那么当他28岁时,平均可以存下100万。对于他们来说就实现了A5到A7的跨域。真正100倍的财富提升。他们觉得非常顺利,以为以后也会按这个速度上升。吼出“王侯将相宁有种乎”。

但当他们发现房价那么贵,生活压力越来越重时,他们会愤怒。这是因为绝大多数人的理财收益是负的。普通理财年回报率在5%左右,而中国的通货膨胀率是15%左右,也就是说你的财富累积一年损失10%,所以如果一年可以存10万的白领,他的财富上限是100万。

中介是一个谎言的世界

价格波动对中介影响不大,中介生存靠的是成交量。现在的中介平均4个月能成一单。对房东他们会报低价说旁边的才卖多少或在楼底下广告牌上写虚拟低价房以便压低房东心理价位。

对买家,他们会对你什么要求都答应,让你放心进店聊。然后对你挤牙膏似的让你降低心理期待,比如告诉客户房东买入价就很高,没什么营业税;编造旁边的楼盘卖出了一个非常高的价格,告诉你现在入手及时。当然中介和滴滴一样,都是推动社会进步的力量。降低信息成本,撮合交易发生。

土地财政

大多数人的“土地财政”概念是政府把土地拍卖了很多钱,于是房价也贵了。土地财政应该这样理解:

1,土地拍卖是比较合理的方法,这样拍到的钱才可以入财政预算,用到全国人民头上。

2,地价不是政府推上去的,地价是供求关系决定的,不是炒出来的。比如你不可能通过炒作把青海的土地炒得跟上海一样。

3,投资量决定地价,制度决定投资量多少。内地城市发展不起来是因为法治成本高。在小地方投资一旦开始赚钱就会有当地权贵过来分一杯羹。而大城市却不同,所以地价高是因为治理水平高,是一个城市的光荣。

新城不是希望

在郊区规划一大片地用来“造新城”从经济上说是不划算的。“土地财政”的逻辑是:圈地基建,拉投资,土地升值,卖地,继续投资。这个循环要维持下去的关键是新城的回报率必须是正数。可惜往往不是,因为“基础设施”实在太昂贵了,所以出现了天文数字的地方债。

浦东的成功是靠中央开小灶和浦西的牺牲。这两点都不可复制。99%的新城会失败,以鬼城收场。正常的新城发展应该是围着老城外围一圈圈拓展,充分利用老城资源,建设成本才会低。

屌丝购房

当“移一代”来到陌生的大城市,除了闯劲一无所有。最符合他利益的做法就是不承认任何现有价值体系。刚刚毕业的大学生,他们普遍不承认地段价值。认为住远一点便宜,就算天天打的也划得来。他们不喜欢市中心的旧房,宁愿要郊区的一手新房。

殊不知美丽风景哪里都有,但大城市中心是极其稀缺的。大城市最有价值的其实是纸醉金迷,不是山清水秀;是能接触到社会各个阶层的人,多元化,不是两点一线。此外,远郊一手房的问题是没有人接盘,外国人不买远郊,本地人看不起,外地人只喜欢“一手”不会买你的房子。远郊一手流动性低,增值慢。

但诡异的是由于外来人口每年大量涌入,他们很快就会是大多数,虽然他们把钱投入坑子项目,但由于持续不断,未来的价值体系终究由屌丝说了算。

房价是混沌的

房价在很大一个范围内都是可以维持的。现在上海内环是8W水平,如果是3W或者15W,社会也是能照常运转的。人口既不会因为某地区房价高而停止涌入,人口也不会因为某地房价低而大肆涌入。

本地人基本99%都有了房,而新移民小白领可以慢慢供。一个城市房价0.8W时也不是所有人都拼命抢房,那么当8W时也一样运转,楼价不会崩溃。那么什么决定是0.8W还是8W呢?答案是混沌。

买卖和租赁是不同的市场

中国的传统观念认为,租房是“支出”,买房是“储蓄”。这就照成了“买卖市场”和“租赁市场”的严重割裂。租金高的房不一定升值快。当你买入一套房子前,要想清楚,是为了租金还是升值。

在升值卖出之前最好空置几个月,因为影响一套房子卖出价、卖出速度的最主要因素是品相!品相好能溢价10%-15%,而空置半年的成本是1%。卖出前空置半年好好做软装,把房子弄到跟五星级酒店一样整洁。女人尤其吃这一套,她们买房子不看地段,结构,楼层,性价比,只看一样:装修。

炒房流派

老破小流指的是追求:房租/房价,百分比最大化。房子越小越好。总价越低越好。

民宿流:买房子,进行专业装修改造,出租给外国人或短租。

药单流:药单指的是房子本身股权结构有问题,比如很多人拥有这个物业。从而导致的交易困难。这种房子一般是市场价的7折。

周转流:高周转率,买了装修再出售。

疯魔流:借高利贷买房。

但都敌不过大面积低单价流,你买一套我买五套,其他流派赚的是人力钱,而大面积低单价流压的是整个大市的上涨。风险与收益对等。

风险与收益对应

在这个世界上,赚得最多的是“担风险”的行业。在古代,是杀官造反当皇帝。在现代,是投靠站队分派系。在公司里,在官场上,每个人都可以选择,是做“技术性老黄牛”还是“政治性站队者”。

赶紧买房

如果你要对过去十五年做一个总结的话,那么是:“如果你不买房,无论你从事任何职业赚多少钱,你都是输家。”

国力

国力不等于GDP,大清GDP虽高,扣除“消费”后,可用的“国力”并不高。国力其实等于投资。一个国家,扣掉了消费之后的力量,才能算国力。

2014中国扣掉居民消费,投资比重在50%以上,这是历史没有出现过的盛世。以消费拉动的经济是不可持续的,以投资拉动的经济才是可持续的。

人生的赚钱模式

人生是分模式的。决定上升与否,不是你本职工作的勤奋程度。而是你的框架模式。一个神枪手民兵和一枪法巨烂的国防生比,后者更容易升营长。赚钱也分模式,想赚A6就去市场卖鱼,A7外企上班做白领。A8几大炒房流派,A9囤房资产流。

用上一种模式是不可能赚到下一种模式的钱的,比如A去市场卖鱼,B去读大学后当码农。刚开始A赚钱多,但等B在北京找工作买房后,无论A多勤奋,他的收入都不可能超过B。模式的关键在于它不是一件事,而是一套事。“大学文凭+北京打拼+北京定居”,这几件事是环环相扣的。

这也可以解释大学老同学的弯道超车现象,因为这是人生模式决定的。刚毕业收入最高的是进500强的。到了30岁之后,做生意的,创业的,炒房的才会冒出来。到了45岁以后做实业的,混官场的,搞人脉的才会冒出来。模式决定了人的最终高度。框架比勤奋更重要。

价格是三维的

假设一个小区有100个业主,一开始每个人都要价3W一平。一年来越来越多的业主提价到5W直到只剩下一家要价3W,其他都要5W。表面上这个小区一年来3W都可以成交。但当最后一个3W被扫完,这个小区就会一夜间直接上5W,出现“跳涨”。

但是实际上价格是在连续缓慢地上涨的,只是很多人意识不到而已。99个业主的想法是总体价格。最低那个业主是边际价格。边际价格不能预测未来。

笋盘

你跟傻空们(看跌房价的傻子)说:“这房子很笋,500W的房子只卖300W。”他会问“如果这房子卖给我300W,为什么我不可以理解成这房子只值300W呢?”在职业炒家眼里是有两个价格的:总体价格,99个业主们的心理价位。边际价格,最便宜的1个奇葩价位。为什么会出现这种如此大的价格差异呢?

事实上所有商品,比如笔记本,糖果等的价格都在波动,只是市场有套利者,就是商人。他们通过低买高卖把大多数价格差异都磨平了。于是我们得到了稳定的商品物价。但炒楼的人比较少。所以容易找到价格波动中的笋盘。

用地限制会提高房价

休斯顿是全美第四大城市,它的别墅只要7W美金,而纽约要75W,旧金山要60W,原因在于休斯顿最自由,没有城市规划。只要你愿意郊外的地可以无限制地建房。而纽约,旧金山等有严格的“Zone Control”。

宏观调控

人类要获得物资只有两种方式:生产和抢劫。商人,农民,工人,码农都从事生产。现代的抢劫更多地反映为要求政府立法,竖立对自己有利的法律。

如:法国为了捍卫传统的街边书店文化,禁止了亚马逊落地法国。这么做的实质是抢劫了法国购书者。保护了落后生产力。比如邮政法规定票据不能用民营快递公司,只能用EMS。这就是抢劫。宏观调控本质就是政治呼声,有政治影响力的人群,要求政府实现对他们有利的立法。

官员的利益

官员的核心利益就是要把官当下去。秀相(宝宝)知道如果房价下跌会触动到中产利益,而这些人的政治影响力是很大的。房价上涨最多屌丝骂骂街。但下降的风险是不可接受的,有可能引发像香港97一样的50万中产上街。所以秀相的心思只有三个字——“不能跌”。

2004年,秀相面临两个选择,A是切断房产和金融业的联系,不给开发商贷款,其结果是供应减少,房价暴涨。B是继续给开发商贷款,万一“楼市泡沫破裂”,金融业崩溃,秀相下台。秀相为保官位,一定不会选择可能跌的选项。

18亿亩耕地红线的作用不是保障农业,粮食安全,而是为了托高大城市土地成本,从而提高房价。房价稳定,中产稳定,官才有得当下去。而所有这些对开发商的迫害都会使得房子供应减少,房价高涨。

营业税

2005年第一次宏观调控,出台了5.55%的营业税。交易税费提高的直接后果是交易大量减少。大家都不卖房子了,房子供应急剧减少,房价暴涨。具体表现在两个方面:

其一,如果没有营业税,新楼盘出来后如果定价太高,旁边的二手房会出现大量的抛售,从而拉低开发商的定价。但现在交易成本很高,抛售不划算,开发商的新楼没有竞争对手就可以任意定价。

其二,大家都不愿意亏本卖楼,原本5W的房,一看到旁边的开发商定8W,于是也挂8W。之后另一个开发商再定11W。大家又跟着挂11W,房价螺旋式上涨。但这种上涨是没有经过充分换手的,是硬拉上去的,这产生了泡沫。而没有营业税之前有大量的交易,价格是非常实在的。

土地增值税

所有行业里面最赚钱的是金融业。因为赚钱能力排行是“风险劳动”>“脑力劳动”>“体力劳动”。而金融行业属于“风险劳动”。其实房地产业本来也属于风险劳动,赌的是房价上涨。

但是土地增值税把开发商的风险收益都抽走了,“金融业”被整成了制造业。开发商只能赚体力活的钱。而炒房客仍能冒着房价波动的风险赚大钱。因此“过去十年,开发商赚得还没有炒房客多”。

土增税迫害开发商,也间接迫害了消费者。因为土增税对时间是惩罚性的,既然开发商不能做低开高走,慢工出细活的套路。那么就只剩快消快卖,追求周转率的招式。这直接导致房屋质量问题。

P.S. 三四线城市的多度开发也由土增税引发,开发商发现不能囤地了,时间一拖税费就会飙升,于是逼着就算有卖不出的风险也要建。

生产者和消费者从不竞争,他们是互惠关系

消费者和消费者竞争,生产者和生产者竞争。生产者和消费者从不竞争。很多人在骂任志强,其实作为一个民营企业家,他能在市场上活下来,说明他的房子一定是最便宜的。如果对开发商施以种种限制,就会导致去造房子的人更少。供应不足,房价飞涨。

经济适用房

秀相要造经济适用房,可是他不给钱。地方政府盖房子效率没有开发商高,于是地方政府只能有条件地给开发商地,让他们送30%的房子给政府当作经济适用房,另外70%才可以作为商品房销售。

事实上经济适用房建得越多,商品房的成本就越高,房价就会上升。而那30%的经济适用房基本上都是给政府的“内部人”的,一般人还不如去买彩票更实际。

形象工程

形象工程是比较经济的,有良心的行为。中央摊派了建保障房的任务,但是又不拨款。地方政府为了控制成本和风险,不到万不得已都不会用横征暴敛或挪用亏空去筹钱的。这时形象工程成了最优选择,即以比较低的成本及绕过了政治压力,又不至于劳民伤财。

很多媒体小编,觉得经济适用房是天子拨下来的,地方官员用形象工程骗过天子,自己贪污。事实是上面根本没给钱,形象工程是地方官员比较理性的行为,否则横征暴敛,会让更多企业倒闭,更多人失业。

从来不存在“4万亿”

政府以每年超过20%的速率在增发货币。政府09年的4万亿拉动经济只是一种宣传,为了给市场信心。信心比黄金重要。以信贷而言,09的4万亿是很普通的,因为10年信贷4.5万亿,11年6万亿,15年11万亿。2016年的总信贷有可能超过14万亿。

未来应该是确定的,而不该是赌博


03年时房价暴涨,很多人不知道“明天”是涨还是跌。如果政府滥发货币,房价就会涨。那么政府到底会不会以20%以上的速度供应货币呢?这其中都是逻辑推理:

从新闻可以看出秀相为了收买人心想搞福利,但他又不懂经济。他不搞市场化,那么政府的实际收入就无法提高。既要搞福利增加支出,又没法提高收入。这样财政赤字缺口就会越来越大。赤字缺口大了,必然就要滥发货币。滥发货币必然推高房价,所以买房,建仓,等待,是理性行为而不是赌博。

加息

“贷款”是一种工具,就像地铁是出行的工具一样,给人提供便利。把地铁都封了能降房价,但是毁灭工具本质上是毁灭价值。

加息,提高存款准备金利率等行为相当于提高了使用“贷款”工具的成本,名义价格会下跌,但是实际购房难度大大上升。它实际上只对一种人有利,就是全款买房的人。因为市场上其他需要贷款的竞争对手都没了(消费者和消费者是竞争关系)。

限购

限购本质就是抢劫。本来要卖400W的房子,现在政府剥夺了买主的购买权。只能卖给出价250W的还没买房的人。那么其实我就损失了150W。

这跟车匪路霸用5毛去强买在城市里可以卖到5块的蔬菜,然后跟农民伯伯说,城市里都是富人不缺吃的,你就应该5毛卖给我们是一样的。这样的后果是只有屌丝才能买房,房子卖不出价钱。

卖不出价钱就没有开发商愿意盖房子,会造成无房可买的局面。但这个问题不会马上凸显,限购后短期内房价会有暂缓之势。两年后房源减少副作用浮现, 16年初的暴涨很大一部分原因就是之前的限购。

房价为何不会下跌

目前的房价,价值大概只有60%,还有40%是“税费资本化”。房价有泡沫,但价格不会下跌。原因有三:

1,取消宏观调控可以降房价,但“减调控”在政治上不可行,因为中低层民众特别欢迎这种见效快的政策。

2,“中国的国民性”是想象力不足,而坚毅不拔。当价格出现一个新高,心理上就接受不了降价处理,卖不掉就慢慢耗。这种心理反应到市场上就是涨易跌难。

3,房价的高企已经形成一个巨大的“既得利益集团”,这些人有很大的政治影响力,可以出台利好政策,让房价不跌。

香港楼市崩盘始末

50年来,香港地产平均每年涨10%。到了95-97年,港人相信大陆一定会接盘,房价涨了50%。而97-99的跌幅,主要是跌掉前两年暴涨的价格。到00-01时,跌的是之前一些溢价抬高的明星楼盘。01-03出现了因资金断裂而抛售的,这两年跌的30%是真跌。但持续时间仅为两年,后来升上去99水平也只用了两年。

那时香港政府还是有点操守的,一来没有取消联系汇率,这样就不能通过印钞来稳定价格。二来董伯伯在房价高企时扩大了供地申请,导致供应充足。董伯伯让房价下来了,这惠及到500W底层,但是底层屌丝没有站出来为政府说话的。而50W上街的房东阶层的愤怒难以抚慰,加上几个高位买进的“炭烧”,他们迅速获得了政治正确权。后来的结果都知道了:董伯伯下台,房屋供应全面收紧,房价渐渐升高。

京沪楼市何时见顶

过去16年,房价涨了16倍。但物价只涨了6倍。所以房价只有6倍是可靠的上涨。宏观调控和大城市的政治特权构成了其余的10倍上涨。但“虚高”和“涨不涨”完全是两码事,在暴涨之后可能会有回调,但是在通胀的大背景下,损失的只是时间,迟早会涨回来。

上海楼市大概还有10年牛市,会终止于25W一平。楼市下跌前会有一些征兆,比如,急跌前必会急升。暴跌的时候,一般都是全球第一高价,比如东京和香港。现在上海的楼市还不及95年的香港楼价,还有很大的上涨空间。顶峰可能在2025年。

楼市的泡沫

00-13年上海楼市是没有泡沫的,是“价值回归”。13-26年是有泡沫的,但还没有破。也就是说现在楼市实际价值要低于售价。从几个方面可以看出:

1,没有泡沫的房地产市场的租售比是3-4%,而现在只有1.5-2%,属于中阶泡沫。

2,市场不是给住房需求驱动上去的,目前每一个买住宅的人都有投机倾向。本质上都想着“买楼升值”。这股力量是一个隐患。

3,土地成本太高,限购后,政府如果想维持房价。就必须人为地制造土地稀缺。在农田旁的土地都能拍出几十亿就是证明。以后肯定会有就算不供地,价格也站不住的时候。当然有泡沫和会跌是两个概念,因为有泡沫,我们不看好上海楼市,涨到25W一平就差不多了。

房东心理

取消交易税,取消限购后房价会上涨吗?答案是会下跌。这涉及到房东心理。在交易税高企时,房东是不愿意抛售的,因为交了20%的税,卖掉后房价要下跌,而且要跌过20%。房东才划算,而这个概率很小。

如果交易免税,哪怕房价跌1%对抛售的房东来说都是赚的。面对巨大的利益,这时会出现大量的抛售。在一个完全市场化的楼市中,价格上涨和下跌的可能性是1:1。相当于赌博,押对了赢一倍,押错了输一倍。现在押前要交一大笔税钱,相当于押对了赚一点或不赚,押错了输本金再上交税钱。所以“不卖待涨”是更好的博弈策略。

房产税

房产税属于“契后税”,合同签完了,忽然追上去又要拿钱,这是对社会契约的严重伤害。营业税,所得税这些吃拿卡要的东西动的是“增量”,最多是赚多赚少的问题。

而房产税动的是“存量”,是公私合营,是要命的事情。只有能带来“正向”收益的,才能被称之为“资产”。对“资产”施以税收惩罚,会毁掉人们工作的积极性,回到一穷二白的时代。

土地产权

土地名义上属于谁的这个并不重要。实际收益属于谁的才是重点。中国实行的是“完全产权”,私有土地,因为中国房东可以100%获得房屋收益。美国是“残缺产权”,美国房东每年要交3000刀房产税给政府。中国房子理应比美国贵。

更多更早金钱

我们知道一个市场非常有前途,上海楼市的最终目标是25W,在这样的情况下,利益最大化的做法应该是:尽可能地买入尽量多的房产。限制你买入的是如何获得更多更早的金钱。投资之道,无非是一个借字。借钱,借势。亲戚,朋友,同事,银行,信用卡,一圈一圈地借。

贷款

第一套房最优的贷款方案是30年等额本息。70%贷款一辈子几乎只能有一次,这是政府给人民的福利。因为在房价上涨的趋势中,几年后房价就会翻翻,而你的负债没有变。什么都不用做就变有钱了。

正如有银行从业人员说:“银行大部分行为都是忽悠你钱的,除了按揭贷款,这一项是帮你发财的。”但首套之后就没有这样的好事了,能贷到10年期已经非常不错了。职业炒家80%的时间都在搞钱,市场上根本不缺笋盘,可以说是遍地黄金。

信用卡

信用卡的实质是个人小额借贷。银行推广的是小额借贷业务。56天的免息期相当于超市里的免费试吃。有余钱在借记卡的情况下,用信用卡消费,然后定时还款,这个意义是不大的。信用卡真正的威力在于透支消费。它让你的资本量凭空增加了。

借计卡100W加信用卡5W去买房,这才显示出威力。但这时借记卡里是没钱还那5W信用卡的。解决之道是办多张信用卡,以卡还卡。如果信用卡办得够多,还款又接得好,凭空多出几十万的资本量都不是问题。这种当空接龙的战略意义在于让你跳过了资本原始积累阶段。省了几年时间。



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