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为什么我也觉得贷款到A8再往上很难

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发表于 2018-8-18 21:32:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
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为什么我也觉得贷款到A8再往上很难


昨天忽悠哥写了篇帖子,讲随着负债越来越高,感觉要贷款越来越难,有两个难度:1.贷款难;2.还月供难。
我也遇到了同样的问题,目前正在解决过程中。当中有经验也有困惑,发出来和大家一起交流。
1. 贷款难。
贷款难是这两年发现的。之前贷款都是我家人和财务包办的,我最近参与了几笔贷款才知道其中的困难。
(1)个人负债越高,信贷经理认为风险越大,越不敢贷
银行的贷款是有评分系统的,综合评分体系,考虑的因素有贷款人年龄,职业,流水,对本行的贡献等等综合评分。
我在工行办一笔200万的个人经营贷时,信贷经理就觉得很为难,因为我名下的负债太多。他们认为在我这个年纪,负债如此高,以至于他们要求必须提供担保人。同样的情况,在其他的银行我也遇到过。
还有,信贷经理跟我说过,工行给每个人的经营贷额度只有500w(这是sr的规定,而且我记得不准确,不确定说的是经营贷额度还是其他什么类型贷款额度)。所以我在办那笔200万的时候,刚开始信贷经理就觉得很难办。
(2)贷款的极限
我很少做房贷,基本都是个人经营贷和消费贷,也就是先全款再抵押的方式做的。遇到的问题是,每笔物业基本只能贷出市场价的50%-60%,因为银行是按评估价的最高7成贷给你的。而评估价做高也高不了多少。
有一回我们准备在农行办抵押贷,行长都亲自打电话给评估公司了,说他们批下来没问题,但是评估公司不敢按领导意见出评估报告。so,高评是没戏d。可以想想其他的变通方式,比如改变房产性质,住宅变非住宅,可以多贷很多。但是这条路对大多数人来说更难了,不具有参考性。
so,像忽悠哥一样,他在60w首付120商贷的时候感觉到极限了。我现在也有同感,不考虑是否能还得起月供,我现在想要买房,就必须要攒够首付,才能贷款。但我现在米有首付的钱,我还想贷款,那我只能在原来的那些物业中想办法。

解决之道
当然,办法总是能想出来的。比如说,(i)原先的贷款还掉再重新贷出来——结果我惊奇地发现,居然只多贷几十万,气shi人了!是评估价这两年都没涨吗???我没有参与具体经办,不清楚到底是怎么回事,但是真的居然没多贷多少。(ii) 二次抵押,比如说向bb这样乐于助人见义勇为古道热肠的侠义之士做二次抵,我赶脚他真是贴钱在帮助我啊。谢谢bb!(iii)化零为整,做企业贷。个人贷款办起来简单,但是受到的限制条件太多,尤其是有天花板,贷多了信贷经理就不敢放贷了。而做企业贷,则可以化零为整,整体贷款,额度比所有单笔个人贷加起来高一大截。但是,化零为整的企业贷的问题是,必须先把所有这些单比个人贷都还清才能再进行企业贷。虽然时间可以调整为两边同时进行,但是还是需要一段时间的过桥贷。企业贷好像对多数同学米有借鉴意义,我就不多说了。版上的大神们好像也都是走个贷渠道的。(iv)用亲戚朋友的物业做抵押。我感觉这是比问人借钱还难。迄今为止,只有家人会这样做。朋友会借钱,但都不会把物业借给你抵押的。(v)信用卡做首付。这个大家都知道了,可是管卡实在太麻烦,现在风控又严,这条路太艰辛了。(vi)满地打滚借钱。这个大家也都知道的,跟贷款没多大关系,不说了。另,小贴士:尽量在一家银行贷,因为银行不希望你在多家银行有贷款,认为不好进行风控;和信贷经理、行长保持来往。

(3)准备材料的困难
贷款越高,对材料的要求就越严格。比如说,银行一定要求你的月收入是所有贷款总额加起来的月供的两倍的。这就要求提供收入证明和流水。
以前我还供职于某央企的时候,请人劳部的经理开个收入证明太难了。永远都是热脸贴冷pp,高傲冷漠的表情,我至今都记得,死活不肯给我多开一块钱。对我幼小的心灵造成了多大的伤害啊。从我上班开始起,就对hr部门印象特别特别不好。刚上班的第一家国内top律所,我把门禁卡弄丢了,去找hr老太,她狰狞地说,交125,25工本分,100块钱是罚你的,让你以后长点记性。。。。。。跑题了,抒发一下下。
收入证明其实很easy的,大家都能开到的,各种兼职收入证明。但是流水就不好做了。我知道有专门给人做流水的,具体怎么操作不了解。
但是,其实跟信贷经理多沟通沟通就好了。总体来说,不是什么难事。
但是,有个问题我一直没想明白,如果是工资性收入,怎么做流水,不可能做一个月7位数的工资收入吧。

2.还款难。
每个月要还6位数的贷款,如果是每月负现金流,我觉得对心志真是极大的考验,会面临焦虑、不安,压力巨大等等问题。需要精于计算,心思缜密外加应变能力很强才可以做到。以前每次看zhifei在微博上叹气说到大还款日,又有多少资金缺口,结果后来又风平浪静地过去了。我就觉得好强,不知道他最后是怎么补上资金缺口地,万一补不上怎么办。



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